Cuando se trata de alquilar viviendas en copropiedad, es esencial que tanto usted como los demás copropietarios verifiquen si alguno de ustedes es considerado un «gran tenedor». Este estatus, que la ley define de manera específica, tiene implicaciones significativas en el ámbito del alquiler de viviendas.
¿Qué es un gran tenedor?
La ley define como gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que sea titular de más de diez viviendas o que posea una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Además, las comunidades autónomas tienen la facultad de ajustar esta definición en áreas designadas como “zonas de mercado residencial tensionado”. En estos casos, como ocurre en muchas partes de Cataluña, incluido Barcelona y su área metropolitana, se considera gran tenedor a quien tenga cinco o más inmuebles.
¿Qué ocurre en los casos de copropiedad?
Cuando las viviendas están en copropiedad, la titularidad es compartida, y el arrendador se convierte en una comunidad de bienes (CB). Aunque estas entidades no tienen personalidad jurídica, sí pueden firmar contratos, lo que podría generar dudas sobre si pueden ser consideradas como grandes tenedores.
La respuesta es clara: sí, pueden serlo.
La ley busca diferenciar entre pequeños y grandes propietarios, y una comunidad de bienes puede ser considerada gran tenedor si se cumplen ciertos requisitos:
- Suma de propiedades compartidas: Si todos los copropietarios, de manera conjunta, poseen más de 10 viviendas o cumplen con los criterios establecidos por la comunidad autónoma, la comunidad de bienes se considerará gran tenedor. Para este cómputo, solo se cuentan las viviendas en condominio, no las propiedades que cada comunero posea individualmente o con personas ajenas a la comunidad.
- Consideración de propiedades individuales: Al evaluar si usted o algún copropietario debe ser considerado gran tenedor, es necesario tener en cuenta las propiedades personales de cada uno. Por ejemplo, la nuda propiedad de un inmueble no se considera, pero sí se cuenta si se posee el usufructo. Del mismo modo, una participación parcial en una propiedad no se computa como un inmueble completo.
¿Cuáles son los efectos de ser considerado gran tenedor?
Ser calificado como gran tenedor tiene consecuencias en varios aspectos de la gestión de alquileres. Esta condición se activa cuando es relevante, como al formalizar o prorrogar contratos, al aplicar aumentos de renta o en procesos de desahucio. Es posible que, aunque en este momento usted o sus copropietarios no sean considerados grandes tenedores, esta situación cambie en el futuro, lo que podría afectar a todos los copartícipes.
Por ejemplo, en un proceso de desahucio, si se descubre que alguno de los copropietarios es gran tenedor, el procedimiento estaría sujeto a normas específicas, como la obligación de someterse a un proceso de mediación si el inquilino es una persona vulnerable, o de acreditar que no lo es. En estas situaciones, lo más recomendable podría ser disolver el condominio para evitar complicaciones legales.
Si tiene dudas sobre si usted o su comunidad de bienes puede ser considerado gran tenedor, o necesita más información sobre cómo proceder, Sellarès Assessors está a su disposición para asesorarle y ayudarle a gestionar estos aspectos.
