El nuevo Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, introduce medidas dirigidas a familias y personas vulnerables, entre las que destacamos en esta entrada, las dirigidas al apoyo al alquiler de la vivienda habitual.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
A los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen en el período comprendido desde el 2 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, puede aplicarse una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento, previa solicitud del arrendatario, por un período máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos por el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, a menos que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
Moratoria de deuda arrendaticia
El arrendatario de un contrato de alquiler de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica (ver más abajo), podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 1 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que no se hubiera acordado previamente entre ambas partes, con carácter voluntario.
Recibida la solicitud por el arrendador, deberá comunicar al arrendatario, en el plazo de 7 días laborables, las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento que acepta, o en su defecto, las alternativas que plantea en relación con las mismas.
Si el arrendador no acepta ningún aplazamiento, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación, consistente en:
- Una financiación de las entidades financieras (bancos) avalada por el ICO, sin gastos ni intereses para el arrendatario, y que podrán cubrir un período máximo de seis mensualidades de renta, y con un periodo de retorno de 6 años, ampliable hasta 10 años.
- Programas complementarios incorporados por el Real Decreto al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
- Programas específicos de las CCAA, si se regulan
Situación de vulnerabilidad social o económica
Situación definida por estas dos causas, y siempre que sean consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria de la Covidien-19:
- Unos ingresos de la unidad familiar inferiores a 1.613,52 euros (3 veces el Indicador Público de Renta de efectos Múltiples (IPREM). Este indicador se incrementa en los siguientes casos:
- Si en la unidad familiar hay hijos a cargo o persona mayor de 65 años, se incrementa el límite en 0,1. En caso de familia monoparental, el incremento es de 0,15 por cada hijo.
- Si en la unidad familiar hay personas con declaración de discapacidad > 33%, se incrementa el límite de ingresos a 4 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. En otros casos más severos se incrementa a 5 veces el IPREM.
- Que la renta de alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Se entiende como gastos y suministros básicos, el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Los ingresos de la unidad familiar acreditados corresponderán al mes anterior a la solicitud de la moratoria.
Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Se establecen limitaciones para aquellas personas que dispongan de la propiedad o el usufructo de alguna vivienda en España, con algunas excepciones.
Acreditación de las condiciones subjetivas:
Se acreditará la situación, por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos, siempre del mes anterior a la petición:
- Certificado expedido por la entidad gestora de la prestación de desempleo, si es el caso.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.
- Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
Aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria o ayudas públicas:
La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de esta sin reunir los requisitos previstos en el Decreto Ley, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el real decreto-ley.
Moratoria de deuda arrendaticia, en aquellos casos de que el arrendador sea un gran tenedor (a partir de 11 inmuebles o más de 1.500 m2 arrendados)
La norma establece, para estos casos, la obligación del arrendador de decidir entre dos alternativas, en caso de recibir solicitud por parte del arrendatario, que reúna las condiciones de vulnerabilidad social o económica:
- Una reducción del 50% de la renta de alquiler, mientras dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes (hasta un periodo máximo de cuatro meses) si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad.
- Una moratoria automática en el pago de la renta de alquiler que afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno, y prorrogado mes a mes, (hasta un periodo máximo de cuatro meses) si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada debido al COVID-19.
La renta aplazada se fraccionará a partir de la finalización de la moratoria durante al menos tres años, y siempre que continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas, sin que puedan repercutirse intereses, ni ninguna penalización.
La persona arrendataria podrá tener acceso a la financiación de las entidades financieras (bancos) avalada por el ICO sin gastos ni intereses para el arrendatario, y que podrán cubrir un período máximo de seis mensualidades de renta, y con un periodo de retorno de 6 años, ampliable hasta 10 años, levantándose, en este caso, la moratoria obligada aplicada al propietario.
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