En las operaciones de compraventa de viviendas en régimen de propiedad horizontal, es frecuente que existan derramas comunitarias aprobadas antes de la transmisión, pero con vencimientos posteriores. Esta situación genera a menudo confusión entre vendedor y comprador, especialmente cuando se trata de importes relevantes.
Desde el ámbito jurídico y de la gestión patrimonial, es importante tener claro cuál es el criterio legal aplicable y qué consecuencias tiene para las partes implicadas.
La naturaleza de la obligación de pagar las cuotas comunitarias
Las cuotas y derramas comunitarias tienen una naturaleza jurídica específica:
- No son una carga real inscrita en el Registro de la Propiedad.
- No constituyen una obligación puntual o aislada.
- Tienen la consideración de obligación “propter rem”, es decir, una obligación que nace por el hecho de ser titular de un derecho real, en este caso, la propiedad de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.
Esto implica que la persona obligada al pago varía en función de quién es propietario en cada momento.
El criterio determinante: cuándo la derrama es exigible
Uno de los errores más habituales es pensar que la derrama debe pagarla quien era propietario cuando se aprobó el acuerdo comunitario. Sin embargo, el criterio jurídico aplicable es otro:
- No es determinante el momento de aprobación de la derrama.
- Lo realmente importante es el momento en que el gasto se vuelve líquido, vencido y exigible.
La obligación de pago nace cuando:
- El coste ha sido debidamente cuantificado.
- Se emiten los recibos correspondientes.
Por tanto, la derrama debe pagarla quien sea propietario en el momento en que se gira el recibo, aunque el acuerdo se haya adoptado antes de la compraventa.
¿Qué puede reclamar la comunidad de propietarios?
Desde la perspectiva de la comunidad:
- La deuda siempre se reclama al propietario que figure como tal en la fecha de vencimiento.
- La comunidad no tiene en cuenta quién era el titular en el momento de aprobación de la derrama.
- Los pactos privados entre vendedor y comprador no son oponibles a la comunidad.
Esto puede implicar que el nuevo propietario tenga que asumir derramas aprobadas antes de haber adquirido el inmueble.
El certificado de deudas: una pieza clave en la compraventa
El artículo 553-5.2 del Código Civil de Cataluña establece la obligación de aportar, en toda compraventa, el certificado de deudas de la comunidad. Este certificado debe incluir:
- Las deudas pendientes con la comunidad.
- Las derramas aprobadas pero todavía no vencidas.
Este documento es fundamental porque permite:
- Que el comprador conozca la situación económica real de la finca.
- Que las partes puedan negociar ajustes en el precio o acuerdos sobre el reparto de costes.
Los acuerdos entre vendedor y comprador
Es habitual que en el contrato de compraventa se establezcan pactos como:
- Que el vendedor asuma el coste de determinadas derramas.
- Que el importe se descuente del precio de venta.
Ahora bien, es importante tener presente que:
- Estos acuerdos sólo tienen efectos entre las partes.
- No vinculan a la comunidad de propietarios, que siempre podrá reclamar el pago al propietario actual.
¿Qué dice la jurisprudencia?
Este criterio ha sido confirmado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 11ª), núm. 611/2019, de 8 de noviembre, que establece que:
“La obligación de pago de las derramas extraordinarias corresponde al propietario que lo sea en el momento en que la deuda deviene exigible, es decir, cuando es líquida y vencida.”
¿Por qué es importante tenerlo en cuenta?
Las derramas comunitarias pueden tener un impacto económico significativo en una operación de compraventa. Por ello, antes de firmar es esencial:
- Revisar si existen derramas aprobadas.
- Analizar cuándo serán exigibles.
- Dejar constancia escrita de cualquier acuerdo entre vendedor y comprador.
Un análisis previo adecuado ayuda a evitar conflictos y sorpresas posteriores.
En Sellarès Assessors recomendamos analizar cada operación de compraventa con una visión global y rigurosa para garantizar seguridad jurídica y transparencia entre las partes, ya que somos especialistas en el asesoramiento y la gestión de compraventa de inmuebles.
