Quan es tracta de llogar habitatges en copropietat, és essencial que tant vostè com la resta de copropietaris verifiquin si algun de vostès és considerat un «gran tenedor». Aquest estatus, que la llei defineix de manera específica, té implicacions significatives en l’àmbit del lloguer d’habitatges.
Què és un gran tenedor?
La llei defineix com a gran tenedor qualsevol persona física o jurídica que sigui titular de més de deu habitatges o que posseeixi una superfície construïda superior a 1.500 m² d’ús residencial, excloent garatges i trasters. A més, les comunitats autònomes tenen la facultat d’ajustar aquesta definició en àrees designades com a «zones de mercat residencial tensat». En aquests casos, com succeeix a moltes parts de Catalunya, inclosa Barcelona i la seva àrea metropolitana, es considera gran tenedor qui tingui cinc o més immobles.
Què passa en els casos de copropietat?
Quan els habitatges estan en copropietat, la titularitat és compartida, i l’arrendador es converteix en una comunitat de béns (CB). Encara que aquestes entitats no tenen personalitat jurídica, sí que poden signar contractes, fet que podria generar dubtes sobre si poden ser considerades grans tenidors.
La resposta és clara: sí, poden ser-ho.
La llei busca diferenciar entre petits i grans propietaris, i una comunitat de béns pot ser considerada gran tenedor si es compleixen certs requisits:
- Suma de propietats compartides: Si tots els copropietaris, de manera conjunta, posseeixen més de 10 habitatges o compleixen amb els criteris establerts per la comunitat autònoma, la comunitat de béns es considerarà gran tenedor. Per a aquest còmput, només es compten els habitatges en condominio, no les propietats que cada comuner posseeixi individualment o amb persones alienes a la comunitat.
- Consideració de propietats individuals: A l’hora d’avaluar si vostè o algun copropietari ha de ser considerat gran tenedor, és necessari tenir en compte les propietats personals de cadascú. Per exemple, la nua propietat d’un immoble no es considera, però sí que es compta si es posseeix l’usdefruit. De la mateixa manera, una participació parcial en una propietat no es computa com un immoble complet.
Quins són els efectes de ser considerat gran tenedor?
Ser qualificat com a gran tenedor té conseqüències en diversos aspectes de la gestió de lloguers. Aquesta condició s’activa quan és rellevant, com ara en formalitzar o prorrogar contractes, en aplicar augments de renda o en processos de desnonament. És possible que, encara que en aquest moment vostè o els seus copropietaris no siguin considerats grans tenidors, aquesta situació canviï en el futur, fet que podria afectar tots els copartícips.
Per exemple, en un procés de desnonament, si es descobreix que algun dels copropietaris és gran tenedor, el procediment estaria subjecte a normes específiques, com l’obligació de sotmetre’s a un procés de mediació si el llogater és una persona vulnerable, o d’acreditar que no ho és. En aquestes situacions, el més recomanable podria ser dissoldre el condomini per evitar complicacions legals.
Si té dubtes sobre si vostè o la seva comunitat de béns pot ser considerada gran tenedor, o necessita més informació sobre com procedir, Sellarès Assessors està a la seva disposició per assessorar-lo i ajudar-lo a gestionar aquests aspectes amb total tranquil·litat.