En les operacions de compravenda d’habitatges en règim de propietat horitzontal, és freqüent que existeixin derrames comunitàries aprovades abans de la transmissió, però amb venciments posteriors. Aquesta situació genera sovint confusió entre venedor i comprador, especialment quan es tracta de quantitats rellevants.
Des de l’àmbit jurídic i de la gestió patrimonial, és important tenir clar quin és el criteri legal aplicable i quines conseqüències té per a les parts implicades.
La naturalesa de l’obligació de pagar les quotes comunitàries
Les quotes i derrames comunitàries tenen una naturalesa jurídica específica:
- No són una càrrega real inscrita al Registre de la Propietat.
- No constitueixen una obligació puntual o aïllada.
- Tenen la consideració d’obligació “propter rem”, és a dir, una obligació que neix pel fet de ser titular d’un dret real, en aquest cas, la propietat d’un immoble en règim de propietat horitzontal.
Això implica que la persona obligada al pagament varia en funció de qui és propietari en cada moment.
El criteri determinant: quan la derrama és exigible
Un dels errors més habituals és pensar que la derrama l’ha de pagar qui era propietari quan es va aprovar l’acord comunitari. No obstant això, el criteri jurídic aplicable és un altre:
- No és determinant el moment de l’aprovació de la derrama.
- El que resulta clau és el moment en què la despesa esdevé líquida, vençuda i exigible.
- L’obligació de pagament neix quan:
- El cost ha estat degudament quantificat.
- S’emeten els rebuts corresponents.
Per tant, la derrama l’ha de pagar qui és propietari en el moment en què es gira el rebut, encara que l’acord s’hagi adoptat abans de la compravenda.
Què pot reclamar la comunitat de propietaris?
Des de la perspectiva de la comunitat:
- El deute sempre es reclama al propietari que figura com a tal en la data de venciment.
- La comunitat no té en compte qui era el titular en el moment de l’aprovació de la derrama.
- Els pactes privats entre venedor i comprador no són oponibles a la comunitat.
Això pot comportar que el nou propietari hagi d’assumir derrames aprovades abans d’haver adquirit l’immoble.
El certificat de deutes: una peça clau en la compravenda
L’article 553-5.2 del Codi civil de Catalunya estableix l’obligació d’aportar, en tota compravenda, el certificat de deutes de la comunitat. Aquest certificat ha d’incloure:
- Els deutes pendents amb la comunitat.
- Les derrames aprovades però encara no vençudes.
Aquest document és fonamental perquè permet:
- Que el comprador conegui la situació econòmica real de la finca.
- Que les parts puguin negociar ajustos en el preu o acords sobre el repartiment de costos.
Els acords entre venedor i comprador
És habitual que en el contracte de compravenda s’estableixin pactes com ara:
- Que el venedor assumeixi el cost de determinades derrames.
- Que l’import es descompti del preu de venda.
Ara bé, cal tenir present que:
- Aquests acords només tenen efectes entre les parts.
- No vinculen la comunitat de propietaris, que sempre podrà reclamar el pagament al propietari actual.
Què diu la jurisprudència?
Aquest criteri ha estat confirmat per la Sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona (Secció 11a), núm. 611/2019, de 8 de novembre, que estableix que:
“L’obligació de pagament de les derrames extraordinàries correspon al propietari que ho sigui en el moment en què el deute esdevé exigible, és a dir, quan és líquid i vençut.”
Per què és important tenir-ho en compte?
Les derrames comunitàries poden tenir un impacte econòmic significatiu en una operació de compravenda. Per això, abans de signar és essencial:
- Revisar si existeixen derrames aprovades.
- Analitzar quan esdevindran exigibles.
- Deixar constància escrita de qualsevol acord entre venedor i comprador.
Una anàlisi prèvia adequada ajuda a evitar conflictes i sorpreses posteriors.
A Sellares Assessors recomanem analitzar cada operació de compravenda amb una visió global i rigorosa per garantir seguretat jurídica i transparència entre les parts, ja que som especialistes en l’assessorament i la gestió de compravenda d’immobles.